Placemaking zet een gebied op de kaart

“Over alle plekken waar mensen samenkomen, pretenderen wij iets te weten. Meestal heeft een vastgoedpartij een bedoeling met een gebouw, zoals een ziekenhuis, hotel of bioscoop, maar om er echt een publiek succes van te maken, vragen ze ons. Ook helpen we ontwikkelaars om binnen bestemmingsplannen hun wensen te kunnen realiseren. Als je bijvoorbeeld ergens twee extra verdiepingen op wilt bouwen en er zo geld overblijft voor een mooie speeltuin, klinkt dat uit onze mond - na een uitvoerige studie en onderbouwing - overtuigender dan uit die van een projectontwikkelaar.

• Job Keja - Skonk.
  Job Keja studeerde sociale geografie, werkte als journalist bij het Financieel Dagblad, was projectleider Commercieel vastgoed bij de Gemeente Den Haag en werkte bij projectontwikkelaar TCN als directeur van de afdeling Concepts. Met onder meer het Nationaal Congrescentrum (Den Haag) en het Mediapark (Hilversum) in zijn portefeuille. Hij vervolgde zijn loopbaan met het eigen bedrijf Skonk., waarin hij concepten bedenkt en strategieën uitvoert voor placemaking en marketing. Ook startte hij de horecaconcepten BAUT (Amsterdam), Ping Pong Club en Hondekop (Utrecht).

Geniaal plan

Ik heb een zwak voor de gebouwde omgeving en plekken waar mensen samenkomen. Ik weet nog dat ik op mijn veertiende met mijn vader door Lyon reed, de kaart moest lezen en dacht: ‘Waarom gebruiken ze in elke stad niet dezelfde lay-out, zodat je makkelijker weet hoe je moet rijden?’ Ik vond dat zo’n geniaal plan! Mijn vader stelde dat het er dan heel saai zou worden. Een uniforme lay-out kom je wél vaak tegen op menukaarten. Of het nu in San Diego, Chili of Shanghai is, overal gebruiken ze dezelfde, herkenbare hamburger. Zo werkt men ook in Amsterdam: ‘Wat is de top vijf van dingen die het goed doen in Miami of New York?’ Dat kopiëren ze dan één op één, maar dat is mijn eer te na.

Ik erger mij ook aan die ‘dertien in een dozijn’ auto’s, die stuk voor stuk in de windtunnel worden getest. En dan zijn we verbaasd dat ze steeds op elkaar lijken. Ontwikkelaars werken ook allemaal met dezelfde Excel-rekentools, waardoor onderlinge verschillen steeds kleiner worden. Pas als een architect het op een andere, niet standaard manier wil doen, of naar de zachte kant durft te kijken, krijg je leuke dingen.

• Inspiratie
  “Ik haal mijn inspiratie en ideeën op door veel kranten en boeken te lezen, te kijken wat er gebeurt in de wereld, maar ook door bijvoorbeeld een opleiding te doen bij Disney. Hoe runnen zij een pretpark? Veel wetten die daarvoor gelden, gelden vaak ook voor een woonwijk. Ik probeer heel veel ideeën uit, maar het is wel mijn lot dat ik vaak bij tenders meedoe en, nadat ik de tender win, langzaam van het toneel afga. Er staat in ieder geval geen bordje ‘Skonk.’ bij.”

Tegenwoordig is een kinderhand snel gevuld. Wat wij er allemaal niet uitkotsen om maar zoveel mogelijk gebouwen te kunnen neerzetten! Als het puur om de prijs gaat, doen wij niet mee, want dan kunnen we niet zo heel veel toevoegen. We doen echter wel mee als een gemeente of ontwikkelaar bereid is anders te denken en voor de lange duur een succes wil boeken. Een gebouw waar je woont en waar je trots op bent, is meestal geen standaard gebouw. Dan gaat het vaak over wat eraan is toegevoegd. Je moet echter wel weer oppassen dat je niet in de marketing van ‘iets speciaals’ trapt, als dat helemaal niet bijzonder is.

Op maat bedienen

Een typisch geval van wat wij met de bebouwde omgeving kunnen doen, is te zien in de Eindhovense gebiedsontwikkeling Strijp S. Een langlopende ontwikkeling, samen met gemeente en ontwikkelaars, met een heel andere dimensie. Een leeg gebiedje daar is al vijftien jaar een soort strategische reserve, waarvan men niet weet wat ermee gaat gebeuren, maar dat ooit de hoofdprijs gaat opleveren. Nu zie je daar een zandvlakte met een omgevallen hekwerk, terwijl je dat tegen een geringe investering ook kunt inrichten met bijvoorbeeld vier tennisbanen. Als je daar dan in de buurt een huis koopt met een sleutel van de tennisbaan erbij, kun je er je buurman ontmoeten, vergroot dat de sociale binding en wordt je woning meer waard. Is het daar echter vijftien jaar lang een bouwput, dan kunnen ze zich bekocht voelen. Wij draaien dat om en bekijken hoe we een partij of gebruiker op maat kunnen bedienen. En dat hoeft echt niet zo veel te kosten.

Een van onze mooiste projecten, dat we samen deden met Mecanoo, betreft de renovatie van De Nederlandsche Bank in Amsterdam. Volgens velen hoort daar eigenlijk nog het afgebrande Paleis voor Volksvlijt te staan, terwijl men ook vindt dat de bank eerder op de Zuidas thuishoort. Het was hier echt balanceren op een dun koord. Omdat de goudvoorraad daar nu weg is, had de bank geen vijf beveiligingsschillen meer nodig. Daarom hebben we de plint semiopenbaar gemaakt, met een soort binnentuin. Nu is het een mooie doorgang voor de buurt, met ook nog een verbinding naar het plantsoen op het Frederiksplein. Het hoefde dus allemaal niet meer zo gesloten en veilig te zijn, maar dat kwartje viel pas na drie jaar.

Circusdirecteur

Een ander geslaagd voorbeeld van placemaking is de invulling en transformatie van het Wisselspoor-gebied in Utrecht. Daar waren we tien jaar bezig om in een oud gebouw een restaurant te realiseren en ondertussen werd ik gevraagd om er leuke dingen te laten gebeuren. Daarom noemen ze me bij de gemeente nu ‘circusdirecteur zonder dieren’. Een geslaagde ingreep was de horeca die ontstond in de coronaperiode, de Ping Pong Club. Daar konden mensen op een grote, onbebouwde vlakte op veilige afstand aan yoga, crossfit of tafeltennis doen. Ze laten dan ook een keer hun telefoon liggen en gaan met elkaar in gesprek. Door het gebied zo op de kaart te zetten, kwamen toekomstige geïnteresseerden al eerder met Wisselspoor in aanraking.

• Intimiteit
  “Ik zie tegenwoordig een nieuwe hang naar intimiteit. Misschien komt dat door ‘het grote gevaar’, of dat nou uit Rusland, China of Amerika komt. Bibliotheken zijn steeds meer fijne plekken waar mensen elkaar ontmoeten of er gewoon zitten en niets hoeven te doen. In de Amsterdamse horeca popt nu de ene na de andere speakeasy op: barretjes waar weer vinyl wordt gedraaid - en dan niet keihard tot diep in de ochtend - en je rustig een uur aan een mooie cocktail sipt. Ook zie ik steeds meer mensen in parken, doen we steeds vaker samen een spelletje en lezen meer mensen weer boeken.”

Placemaking doen wij vaker met behulp van horeca, omdat dat vrij gemakkelijk is. Horeca op een bijzondere plek geeft meteen veel meerwaarde en in een gebiedsontwikkeling levert dat direct iets op. Het zou echter ook een clubhuis voor kinderen kunnen zijn of een maakbos, waar kinderen met hout iets leren maken. Dat gebeurt bijna nergens meer! Het kan van alles zijn, als er maar mensen samenkomen en het liefst met kinderen erbij. Het hoeft dus niet allemaal harde horeca te zijn.
Voor ontwikkelaars is dit echter moeilijk in hun Excel te vatten. In een gebiedsontwikkeling zeg ik altijd: ‘Doe mij maar het gebouw met de meeste duivenschijt. Daar ga ik wel placemaken.’ Vooral in die tijdelijkheid kan je iets alternatiefs doen en de mensen pikken het wel als het dan hier en daar nog wat kraakt. Ontwikkelaars vinden dat echter verschrikkelijk moeilijk. Want die denken: ‘Hij gaat daar geld verdienen en dat geld moet naar mijn portemonnee’. Maar zo werkt dat natuurlijk niet, want de kost gaat voor de baat uit.

• 24/7
  “Mijn werk kan alle kanten uitgaan en dat is mijn kracht en mijn zwakte. Het betekent dat ik overal, 24 uur per dag, 7 dagen in de week en ook op vakantie kansen, mogelijkheden of moeilijke dingen zie. Alles wat maar goed of slecht gaat. Alleen een bos en zingende vogeltjes geven mij nog heerlijk rust.”

Als ik ten slotte érgens aan de slag zou willen gaan, is het wel het Draka-terrein in Amsterdam-Noord. Om maar zoveel mogelijk volume aan te brengen en zoveel mogelijk huizen te kunnen bouwen, is hier de ontwikkeling door de gemeente zo platgewalst! Dat terrein grenst aan het IJ, de mooiste plek van Amsterdam, en dan gaan we dat helemaal volproppen met lelijke, goedkope ellende. Dan maak je zo’n enorme fout en is er niks meer leuk of onderscheidend, zoals dat elders in Amsterdam-Noord met de Shell-toren en het Eye Filmmuseum wel het geval is. Misschien komt er nog een wandelpromenade, waar je je teckel kan uitlaten, maar meer ook niet. Zo zonde. Dit is misschien goed voor de komende tien jaar, omdat we nu woningnood hebben, maar denk nou voor bepaalde plekken ook na over een invulling voor de langere termijn. Kwaliteit hoeft niet altijd de hoofdprijs te kosten.”

Bron: Stedebouw & Architectuur
Tekst: Ysbrand Visser
Foto boven: Job Keja pleitte voor de nieuwe openbare corridor in De Nederlandsche Bank (render: Mecanoo).