Kameleondak op honderdjarige Ottoburg Rijswijk

Elk gemeentelijk pand dat gerenoveerd of vernieuwd moet worden gaat van het gas af. En elk dak dat het aankan wordt groen. Deze ambitie heeft Rijswijk zich gesteld met als stip op de horizon een duurzame en energieneutrale gemeente in 2040. De Ottoburg is het voorbeeld van de koers die de gemeente de komende jaren zal varen. 

De monumentale Ottoburg stond al geruime tijd op de lijst om te verduurzamen. De warmte lekte naar buiten en de regen lekte naar binnen. Helemaal van het gas af lukt nog niet bij het eeuwoude gebouw. Zo is er bijvoorbeeld wel een WTW-installatie geplaatst maar wordt de warmte opgewekt via 5 zuinige Hr-ketels en niet via een warmtepomp. Reden hiervoor is dat de huidige ‘lowvoice’ warmtepompen toch nog een te hoog geluidsrisico geven voor de buurt. Het is wachten op een nieuwe generatie geluidsarme warmtepompen. Met de keuze van de radiatoren is wel al rekening gehouden met de toekomst. Deze zijn afgestemd op een warmtepomp. “We hebben binnen het budget gekeken naar wat technisch mogelijk is om een optimale energiebesparing te bereiken”, zegt Chris de Roo, senior bouwkundig medewerker en technisch projectleider van de Ottoburg. Het gebouw heeft tevens een CO2 - gestuurd ventilatiesysteem gekregen, hetgeen moet zorgen voor een beter binnenklimaat voor de kinderopvang die is gehuisvest in de Ottoburg.

Groen feestje

Voor het herstel van het dak vroeg Chris de Roo aan Joost Stemkens van Fier Dakcontrol om een conditiemeting te doen. Een deel van de keramische blauwgesmoorde dakpannen was aan het einde van zijn levensduur. Deze worden echter niet meer gemaakt. “Als je dan toch een andere oplossing moet zoeken en je het gebouw verduurzaamt, waarom maak je er dan geen volledig groen feestje van”, opperde Joost Stemkens bij de gemeente. “De techniek bestaat. Het project is uniek omdat het gaat om een gebouw uit begin vorige eeuw, en het past mooi in de omgeving.” Bij Chris de Roo en Vera Ootes, senior beleidsmedewerker maatschappelijk vastgoed, viel dat direct in goede aarde. Maar een groen dak moest wel financieel en technisch haalbaar zijn. Uit berekeningen bleek dat het dak voldoende draagkracht had en het waard was om er meerkosten aan te spenderen. De kosten voor dakherstel waren in de eerste planning beraamd op € 550.000 inclusief BTW. Voor de duurzame vervanging van het dak heeft het college uiteindelijk € 209.000 extra beschikbaar moeten stellen.

Wethouder Marloes Borsboom (Duurzaamheid) en voormalig wethouder René van Hemert brachten een werkbezoek aan de Ottoburg op 9 april 2018. © Erwin Dijkgraaf

Nu het dak waterdicht is, wordt eind van dit jaar de zoldervloer volgeblazen met hotpaper om te voorkomen dat de zolder wordt warm gestookt. Het groene dak isoleert beter dan het voormalige dak met pannen. Het tempert de temperatuurverschillen in het gebouw en draagt daarmee bij aan een beter binnenklimaat.

Bouwteam

Fier dakcontrol kreeg de opdracht om een uitvraag te doen onder vier partijen die uit een voorselectie waren gekomen. Maar geen enkele hapte toe. De bedrijven gaven aan dat zij het gezien de druk op de markt, het korte tijdsbestek van de uitvraag en de technische risico’s van de opdracht niet konden inschrijven op de meervoudig onderhandse aanbesteding. Alleen Klomp Daktechniek gaf aan dat deze, als het meer tijd zou krijgen, geïnteresseerd was in de inschrijving. De mislukte uitvraag maakte (de aanbestedingsregels volgend) de weg vrij voor het samenstellen van een bouwteam.

Klomp bv, Begroeningstechniek Joru Support en T&G Groep/ Gustaaf Groenprojecten, De Waard Bouw, LVD Dakwerken en Fier Dakcontrol namen vervolgens plaats aan de bouwteamtafel. Klomp had al eerder samengewerkt met Joru Support en deze op zijn beurt werkt nauw samen met T&G Groep/ Gustaaf Groenprojecten. Joru Support is ook betrokken bij de Groene Tornado in Rijswijk. Dit initiatief helpt burgers om hun schuurdaken of daken van aanbouwen groen te maken. Burgers kunnen daarvoor in aanmerking komen voor subsidie. “Met het groene dak op de Ottoburg geven we als gemeente het goede voorbeeld”, zegt Vera Ootes.

De blauwgesmoorde dakpan werd in kratten afgevoerd voor hergebruik op andere monumentale panden. Alle nieuwe materialen op het dak zijn recyclebaar.

Unieke samenwerking

Elk bedrijf bracht zijn expertise in en na de financiële en technische doorrekeningen besloten ze om de klus gezamenlijk uit te voeren. Met Klomp als ‘hoofdaannemer’, Fier dakcontrol als procesbegeleider en adviseur, Joru Support als leverancier van het groendaksysteem en Gustaaf Groenproject voor de aanleg van het groen en het onderhoud. “Het was voor mij de eerste keer dat ik met een bouwteam werkte”, zegt Chris de Roo, “maar wat een verademing! Het gaf veel meer creativiteit en er werd vanaf het begin van het bouwproces integraal samengewerkt. Er was geen ruis, geen gehakketak.” Ook Rinus Rietvelt van Klomp bv was zeer te spreken over het bouwteam: “In 40 jaar heb ik het nog nooit meegemaakt dat er geen discussie was aan de bouwteamtafel. Dit was een unieke samenwerking met partijen die hun afspraken nakwamen, met een goede voorbereiding, goede begeleiding en een gemeente die de ruimte gaf om te doen wat technisch nodig was.”

De Ottoburg staat in een lommerrijke straat met oude kastanjebomen in een woonbuurt van het oude centrum van Rijswijk. Het schoolgebouw uit 1914 is monumentaal, maar heeft niet de monumentenstatus. Sinds juni heeft de Ottoburg een groen dak dat fraai opgaat in het openbare en particulier groen in de omgeving.

De welstandcommissie was niet direct enthousiast over de plannen van de gemeente om de Ottoburg van een Sedum-dak te voorzien. Nog niet eerder is op een monumentaal pand van deze grootte een groen dak aangelegd en de twijfel bestond of het wel zou passen bij de uitstraling van het gebouw. “We hebben de welstandcommissie echt moeten overtuigen”, zegt Chris de Roo, projectleider en senior bouwkundig medewerker van de gemeente Rijswijk. “Voor ons was het natuurlijk ook spannend omdat je geen voorbeeld hebt. Hoe maak je een duurzaam, waterdicht en mooi groen dak op een monumentaal pand? Maar we houden wel van pionieren en geloofden erin.” Samen met wethouder Marloes Borsboom van duurzaamheid presenteerden De Roo en Vera Ootes, senior beleidsmedewerker maatschappelijk vastgoed, de plannen voor het nieuwe dak. “We betrokken de geschiedenis van het gebouw, de techniek, de mogelijkheden en de effecten die een groendak heeft in onze presentatie. Tijdens het bouwproces hebben we foto’s gestuurd en de commissie op de hoogte gehouden.” De eerdere twijfel sloeg om in enthousiasme bij de commissie. “Hier is echt sprake geweest van een verandering van mindset”, meent De Roo.

Architectuur

De eerste steen van de Ottoburg, ontworpen door architect van F. Zwanenburg, werd in 1914 gelegd. Vanaf 1916 kwam de U.L.O in het gebouw dat toen 10 lokalen had. In 1921 werd het uitgebreid in dezelfde stijl en kreeg het de omvang die het nu heeft. Een openbare basisschool werd in dat nieuwe deel gehuisvest. Tot 1994 maakt de Ottoburgschool gebruik van het gebouw. Daarna kreeg het een maatschappelijke functie met kinderopvang, dependance van bibliotheek (inmiddels opgeheven) en allerlei clubs en koren.

Een originele ventilatietoren en dakkapel met ambachtelijk zinkwerk.

De Ottoburg is een tweelaags gebouw met hoge ramen, bogen boven de ingangen en een hellend dak met dakkapellen, ventilatietorens en ambachtelijk zink- en houtwerk. Een vierkant gebouwdeel vormt het hart waaraan twee naar achterverspringende, langgerekte vleugels met lokalen liggen. De lokalen liggen aan de voorzijde met uitzicht op de Esdoornstraat. Daar is ook de hoofdingang. Een lange, rechte en hoge gang aan de achterzijde verbindt de drie gebouwdelen met elkaar. Aan de kopse kant van de twee vleugels zijn eveneens twee ingangen. De schoolpleinen liggen langs het hele gebouw aan de voor- en achterzijde. De voorzijde is openbaar toegankelijk terrein. Er staan speeltoestellen voor de kinderen in de buurt en het is doorgangsgebied voor hen die naar het winkelcentrum lopen.

Bouwkenmerken

De gevels van het pand bestaan uit halfsteensmuren en het dak uit een open kapconstructie. Direct op het houten dakbeschot lagen blauwgesmoorde kruispannen in afwijkende maten. Deze keramische pan wordt niet meer gemaakt. De beschadigde pannen die van het dak kwamen worden gerecycled, de onbeschadigde zijn aangeboden voor hergebruik op andere monumentale panden.

Zijaanzicht van het oude schoolgebouw De Ottoburg

De noklengte bedraagt 132 m2 en het dakoppervlak is 1.845 m2. De hellingshoeken variëren van 35°aan de voor- en achterzijde, met delen aan de achterzijde die aflopen naar 25°. Het middendeel van het gebouw heeft de steilste dakhelling, namelijk 43°. “Tot een hellingshoek van 45° is dakgroen nog mogelijk”, legt Joost Stemkens van Fier Dakcontrol uit. Hij adviseerde de gemeente om het dak met Sedum groen te maken.

Hoewel het dak steil is, vormde dit niet de uitdaging voor het bouwteam. Wat dit project uniek maakt zijn de vele dakdetails. In het dak zijn als het ware daken uitgebouwd en heeft het verschillende dakkapellen met bijbehorende hoekkepers en kilkepers. Ook sieren nog oude, ambachtelijke ornamenten zoals zinken bollen het dak op. ”Voor ons betekende het een unieke uitdaging om met de huidige groene daktechnieken een duurzaam en waterdicht dak te maken, waar niet eerder ervaring mee is opgedaan. Dat is absoluut goed gelukt”, meent Rinus Rietvelt van Klomp Daktechniek.

Gevarieerd groen

Om een gevarieerd groen beeld te krijgen is er gewerkt met Sedum-matten van 8 verschillende soorten. Deze variëren in bloeitijd, als ook in bladverkleuring. Gedurende het jaar levert dit een afwisselend beeld op. “We noemen het al gekscherend het kameleondak van Rijswijk”, zegt Rietvelt. Hoewel het nu en de afgelopen periode extreem droog is en er niet op het dak wordt gesproeid, staat een deel al vanaf juni in bloei. Aan de achterzijde waar de tuinen van de herenhuizen op uitkijken, lijkt het net een Hollandse bloeiende dijk. En dat midden in de stad.

Bloeiende sedum

De aanleg van het dak op de Ottoburg was beslist geen sinecure. In techniek en in logistiek. Ter plekke werden tijdens de aanleg technische oplossingen ontwikkeld. Dat vroeg veel creativiteit en flexibiliteit van de bedrijven in het bouwteam. De oplevering van een volledig waterkerend, duurzaam en groen dak was dan ook de kroon op hun werk.

Het daksysteem dat op de Ottoburg ligt is het Duitse TopGreen. Begroeningstechniek Joru Support leverde dit systeem waarmee al 10 jaar ervaring is opgedaan. De cassettes van recyclebaar kunststof met substraat en Sedum-mat wegen verzadigd 55 kg per m2, vergelijkbaar met het gewicht van dakpannen. Samen met BVB-Substrates heeft het groenbedrijf een lichtgewicht substraat ontwikkeld, Pearl Light.

De cassettes zijn op een zodanige manier aan elkaar bevestigd dat het water geen kans krijgt om op de onderlaag terecht te komen. Om elk risico op lekkage toch te vermijden is op het dakbeschot een vierlaagse waterdichte damp-openfolie aangelegd. De cassettes zijn op een raamwerk van tengels- en panlatten vastgemaakt.

Bovenop de waterkerende cassettes met substraat liggen de Sedum-matten van Sempergreen bv uit Odijk. Deze matten zijn aan elkaar bevestigd met tie-wrap zodat de wind er geen vat op krijgt. Na vier weken hebben de Sedum-plantjes zich in het substraat geworteld en is er een volledig verdicht pakket ontstaan dat je niet van zijn plaats krijgt.

Waterretentie

De structuur van de kamers in de cassettes zorgt ervoor dat het water vertraagd wordt afgevoerd en opgenomen kan worden door het Sedum. Het daksysteem houdt zo’n 90% van het regenwater vast tot het verzadigd is. Dan stroomt het overige regenwater af richting een rvs-opvanggoot waarna het via de zinken dakgoot van het gebouw afgevoerd wordt naar het riool. Het systeem kan heftige piekregens aan. Ook is het berekend op een sneeuwdruk van zo’n 110 kg per m2.

Waterkerende oplossing bij aansluiting dakkapel

Op dit moment heeft het dak echter met heel andere extremen te maken. De droogte van de afgelopen twee maanden laat zijn sporen na. Het systeem kan gedurende een week of 8 een gemiddelde temperatuur van 35°C aan. “We hebben verleden week nog een meting gedaan en er is nog genoeg vocht. Je ziet wel terugval, maar na een goede regenbui herstelt dat zich weer”, legt Erick Rutten van Begroeningstechniek Joru Support uit. Een sproei-installatie is er niet op het dak. Alleen tijdens de aanleg is vanwege droogte één keer de sproeislang gebruikt om de Sedum-plantjes aan te laten slaan. Een deel van de matten blijkt toch niet goed aan te slaan (40 tot 50 m2). Het is nog gissen wat hiervan de reden is. Zeker is dat deze matten na de zomer worden vervangen.

Technische uitdagingen

Het systeem in relatie tot de vele dakdetails, zoals verschillende hellingshoeken, dakkapellen, uitbouwen, en dakdoorvoeren stelde het team voor technische uitdagingen. ”Of je nu dakpannen legt of cassettes, dat maakt niet veel uit. Het verschil is dat de cassettes van het groendaksysteem bestaan uit kamers waarin het substraat wordt opgesloten. Deze kan je niet doorbreken want dan het vloeit het substraat weg. Dus we moesten ter plekke goed nadenken over hoe we de aansluiting op bijvoorbeeld een dakkapel of kil moesten maken”, zegt Rinus Rietvelt van Klomp Daktechniek.

Dakrail valbeveiliging Flesst 

Lood en zinkwerk bood de oplossing. In hoekkepers plaatsten de timmermannen rvs-profielen. Voor een goede, waterdichte aansluiting op de dakkapellen werkten zij met loodoverslagen. “Je bent voortdurend bezig om het dak waterkerend te krijgen en daarin hebben we de details zelf ontwikkeld. We hebben er veel van geleerd”, vult Joost Stemkens van Fier dakcontrol aan.

Logistiek

In een doorlooptijd van 14 weken vonden in drie fases alle werkzaamheden plaats: eerst de linkervleugel, daarna het middendeel en vervolgens de rechtervleugel van het gebouw. Steigers en hekwerk zijn geplaatst, dakpannen verwijderd en in kratten met de hijskraan afgevoerd, het oude raamwerk weggehaald, de laag open-dampfolie aangelegd, nieuw raamwerk gemaakt, beveiligingssysteem bevestigd, dakcassettes geplaatst, opvanggoten aangebracht, dakkapellen en originele ornamenten hersteld, het houtwerk geschilderd, 3 dakluiken gemaakt, oude ventilatiedoorvoeren verwijderd en één dakdoorvoer voor het nieuwe CO2 gestuurde ventilatiesysteem gerealiseerd, substraat opgespoten en de Sedum-matten geplaatst. “We wilden zo veel mogelijk het werk integraal uitvoeren. Als de steigers er staan, dan is het efficiënter om ook de schilder te laten komen en een dakdoorvoer te maken voor de ventilatiekasten die naar binnen moesten”, licht Vera Ootes, senior beleidsmedewerker maatschappelijk vastgoed bij de gemeente Rijswijk, toe. “Daarmee hebben we het bouwteam het niet makkelijk gemaakt. Het vroeg de nodige afstemming, maar het is helemaal goed en op schema gegaan.”

Oplossing voor waterkerende aansluiting en afvoer kilkeper

De relatief korte tijdsspanne van het werk was nodig om de omwonenden en de gebruikers zo min mogelijk te belasten. De wijk is druk en het gebouw continu in gebruik. De straat moest meerdere keren worden afgesloten voor af- en aanvoer van materiaal en het ter plaatse brengen op het dak met een hijskraan.

Onderhoud

Het onderhoud beperkt zicht tot twee keer paar jaar. In één werkgang houden de hoveniers van T&G Groep/ Gustaaf Groenspecialisten het dak onkruidvrij, bemesten ze de matten en maken ze de goten schoon. “We kijken de eerste 3 jaar welk onderhoud nodig is, want daar moeten we nog ervaring mee opbouwen. Daarna stellen we een structureel budget vast”, legt Chris de Roo, senior bouwkundig medewerker en technisch projectleider van de Ottoburg, uit.

Middendeel gebouw Ottoburg voorzien van de dakcassettes met hoekverbinding. 

Flesst valbeveiliging zorgt voor veilig werken tijdens het onderhoud. Dit relatief nieuwe valbeveiligingssysteem is zo gemaakt dat het op de 120 m lange, verspringende nok van het dak past. Vanuit de drie dakluiken zijn de hoveniers direct gezekerd. Het systeem werkt met twee zekeringstouwen, zodat als de een breekt het werk toch nog veilig uitgevoerd kan worden.

Alle partijen die betrokken zijn bij de aanleg van het groene dak op de Ottoburg zijn het erover eens: het groene dak heeft alleen maar voordelen ten opzichte van het oude dak. Voor de levensduur van het dak, voor de leefomgeving, voor het klimaat, voor de biodiversiteit en voor de portemonnee.

1. Isolatie

Een groen dak draagt bij aan de isolatie van het gebouw, vooral bij zomerse hitte. “De temperatuur op een plat dak loopt zomers op tot wel 80 tot 85 °C. Die van een plantendak 15 tot 16 °C. Dat is nogal wat”, zegt Rinus Rietvelt van Klomp, om daaraan toe te voegen dat er helaas (nog) geen normering is voor de isolatiewaarde (uitgedrukt in LAMBDA-waarde) van dakgroen, omdat de isolatiefactor niet constant is zoals bij anorganisch isolatiemateriaal. Een standaardnormering zou bijdragen aan de kosten-batenanalyse en meegenomen kunnen worden in kostprijsberekening. “We willen in Nederland altijd weten wat het in onze portemonnee oplevert. Als we dat inzichtelijk hebben, zouden veel meer gebouwen een groen dak krijgen. En moet je eens om je heen kijken hoeveel potentie er is”, zegt Rietvelt, wijzend op de platte daken in de omgeving van het voormalig schoolgebouw.

Uit onderzoek (zie literatuurstudie naar Ecosysteemdiensten van dak- en gevelgroen (Margareth E.C.M Hop en Jelle A. Hiemstra), http://edepot.wur.nl/286734) blijkt inderdaad dat dakgroen het gebouw van buitenaf isoleert. Hierbij is de isolatie tegen de zomerhitte effectiever dan tegen de winterkou. Het verlaagt de energiebehoefte voor warmte en koeling en dat levert direct een besparing op, ook in CO2 – uitstoot. Met deze besparing kunnen gebouweigenaren de aanlegkosten van een groen dak of groene gevel terugverdienen en dragen ze ook hun steentje bij aan klimaatmitigatie.

2. Verlenging levensduur

Groene daken verlengen de levensduur van een dak aanzienlijk. “De komende 50 tot 60 jaar heeft dit dak geen onderhoud meer nodig, behoudens het groen dan”, geeft Joost Stemkens van Fier Dakcontrol aan. Daken met groen zijn milieuvriendelijker, zeker als er recyclebare materialen zijn gebruikt, zoals op de Ottoburg.

Sedum acre met kegelbij. © Jasper Helmantel van de Cruydthoek

3. Waterretentie

Een groen dak vangt hemelwater op en voert het vertraagt af. De opvangcapaciteit van regenwater dat het hele jaar door valt is groot. Het daksysteem dat op de Ottoburg is gebruikt houdt zo’n 90% van het regenwater vast. “Dat ontlast het riool en dat is voor ons winst”, benadrukt Chris de Roo.

4. Geluidsreductie

Dakgroen dempt het geluid dat binnenshuis doordringt. Het scheelt 3-10 dB, afhankelijk van het soort dakgroen (extensief, semi-intensief of intensief). Voor de Ottoburg zou dat 5 dB kunnen schelen. Maar een groen dak verlaagt ook het geluid buitenshuis met enkele dB. Vooral de hogere geluidsfrequenties worden gereduceerd.

Fijnstof afvang

Groen (en water) in het algemeen en bomen in het bijzonder zorgen voor verbetering van de luchtkwaliteit doordat het fijnstof afvangt. Een extensief dak met heesters en bomen heeft meer effect dan een Sedum-dak, alhoewel dit op zich een goede fijnstofafvanger is. Daken én gevels maken extra groen mogelijk op nieuwe plaatsen. En hoe meer stadsgroen, hoe meer de lucht gezuiverd wordt van vervuilende stoffen.

5. Temperatuur

Met elke 20% groen in de stad daalt de piektemperatuur 1° C. Het zijn vooral geïrrigeerde groendaken die daaraan bijdragen. Het dak van het oude schoolgebouw heeft geen beregeningssysteem. “Irrigatie lijkt niet logisch als je een watervriendelijk dak wilt maken”, legt De Roo uit.

6. Biodiversiteit

Een Sedum-dak verhoogt de biodiversiteit in de stad. Zeker op de schaal van de Ottoburg. Sedum is een goede nectar- en stuifmeelleverancier en trekt bijen, hommels en vlinders. Ook vogels doen er hun voordeel mee. Om te voorkomen dat vogels de Sedum-plantjes uittrekken (vooral kauwen), is er gekozen voor al doorwortelde matten en niet voor pluggen of zaaien.

In termen van terugverdienen levert de levensduur van het dak, de jaarrond waterretentie en de isolatie van het gebouw het meeste op. “Ik vind het zelf belangrijk dat het groene dak de leefbaarheid in het oude centrum verbetert.”, zegt Vera Ootes, senior beleidsmedewerker maatschappelijk vastgoed, maar dat is nog moeilijker om te kwantificeren. Ook nemen we zoveel maatregelen op het gebied van duurzaamheid in het gebouw, dat het niet aan te geven is welk aandeel het dak heeft op de besparing.”

Bewoners

De bewoners die in de straten rondom de Ottoburg wonen, denken in eerste instantie niet in termen van kosten en terugverdienen. Ze vinden het groene dak vooral mooi. Een enkeling noemt het belang van het dak voor de luchtkwaliteit. Het oude centrum wordt doorsneden door een drukke weg richting Den Haag. Een ander zet toch vraagtekens bij het onderhoud en wat dat moet kosten. Chris de Roo is daar duidelijk over: “Het onderhoud wordt duurder. Anderszins gaat alles efficiënter doordat goten en dak in één werkgang worden gedaan. Dat bespaart een hoogwerker.”

De bewoners aan de voorzijde van het gebouw vinden het jammer dat ze nu, door de grote kastanjebomen die vol in blad staan, geen uitzicht hebben op het dakgroen. Ze zijn benieuwd wat het voor beeld geeft in de winter. De bewoners aan de achterzijde zijn zeer tevreden over hun nieuwe uitzicht. Een deel van de Sedum staat mooi in bloei. Op andere plekken zijn sporen te zien van droogte: “Komt dat wel weer goed?” Het is wachten op de eerste regenbuien.