Binnenstedelijk bouwen levert snel en goed resultaat

Grote woningbouwopgave: verstandig omgaan met schaarse ruimte  

Nederland staat met de woningbouwopgave de komende jaren voor een omvangrijke en complexe ‘ruimtelijke puzzel’. Woningbouw vergt enorm veel ruimte en die is schaars. Dat betekent dat we hier op een zorgvuldige wijze mee om moet gaan voor een blijvend duurzame en leefbare inrichting van Nederland. Daarom wordt door veel overheden ingezet op woningbouw binnen de bestaande stedelijke contouren. In plaats van in het open, buitenstedelijk gebied. Maar, op verschillende tafels is wel discussie over wat nu de snelste, goedkoopste en vanuit maatschappelijk perspectief beste plek is voor woningbouw. Is dat binnen de bestaande bebouwde omgeving, of juist daar buiten? Uit onderzoek van Decisio en Metafoor blijkt dat binnenstedelijk bouwen maatschappelijk het meeste oplevert. 

Integrale kosteneffectiviteitsanalyse 

Economisch onderzoeks- en adviesbureau Decisio en Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling onderzochten met een Maatschappelijke Kosteneffectiviteitsanalyse (MKEA) wat – gelet op maatschappelijke effecten – het verschil is tussen het bouwen van woningen binnen de bestaande stad en buiten de bestaande bebouwing van het stedelijk gebied. Daarvoor zijn vier woningbouwlocaties binnen de Metropoolregio Amsterdam (MRA) onder de loep genomen, twee locaties in Purmerend en twee locaties in de Haarlemmermeer. Bij drie locaties ging het om het toevoegen van 5.000 extra woningen en bij een locatie om een project van 3.500 woningen. In de analyse van deze locaties is rekening gehouden met het volgende:  

• Er is niet alleen naar de grondexploitatie van het plangebied gekeken, maar ook naar de vaak publieke kosten buiten het plangebied om woningbouw op een goede, duurzame en leefbare manier in de omgeving in te passen. Het gaat dan om de zogeheten ‘bovenplanse kosten’ die een relatie hebben met de woningbouwontwikkeling. Het gaat dan bijvoorbeeld om kosten voor het benodigde netwerk voor infrastructuur en mobiliteit zodat, door de extra inwoners in een gebied, geen congestie ontstaat.  

• Naast de eenmalige kosten en opbrengsten van woningbouw, is ook rekening gehouden met de structurele meerkosten van een nieuwe woonwijk. Bijvoorbeeld de kosten voor de gemeente om de openbare ruimte te onderhouden.  

• Naast de financiën van een bouwproject is ook gekeken naar de maatschappelijke en economische voor- en nadelen van woningbouw binnen en buiten de bestaande stad. Deze effecten zijn gekwantificeerd en ‘in euro’s uitgedrukt’, zodat een integrale vergelijking van alle maatschappelijke kosten en baten mogelijk is. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de ‘maatschappelijke’ kosten door extra mobiliteit (milieubelasting, meer congestie, verkeersveiligheid). Of aan meer banen en werkgelegenheid, de betekenis voor het landschap en de natuur en effecten op het woongenot (leefbaarheid) voor de omgeving.   

Betekenis voor beleidsmakers 

De uitkomsten geven enkele heldere inzichten en biedt beleidsmakers en -beslissers belangrijke inzichten:  

• In Nederland is de woningbouwopgave met 900.000 woningen tot 2030 zeer omvangrijk én urgent. Voor die opgave zijn zowel woningen binnen als buiten de stad nodig. Uit een analyse van vier woningbouwlocaties in de MRA blijkt dat zowel het bouwen binnen, als buiten de stad vanuit maatschappelijk en economisch perspectief maatschappelijk rendeert.  

• Op plekken waar ruimte schaars is en er vanuit de omgeving al veel ‘druk’ is op mobiliteit, natuur en duurzaamheid (bijvoorbeeld voor het opwekken van energie), is het gelet op kosten en maatschappelijke waarden, gunstiger om binnen de bestaande stad te bouwen, dan erbuiten. Redenen hiervoor zijn:  

• De bovenplanse kosten zijn bij buitenstedelijke woningbouwlocaties significant hoger dan voor de binnenstedelijke bouwprojecten (de onderzochte casussen lieten verschillen tot wel 67 procent zien). Ook wanneer we die kosten vergelijken met andere binnenstedelijke projecten uit het programma Bereikbare Steden. Het mobiliteitssysteem in de Randstad zit op veel plekken tegen haar maximum. Bouwprojecten buiten de stad vragen vaker om nieuwe wegen en OV-verbindingen. Bouwprojecten binnen de stad kunnen vaker gebruik maken van de bestaande infrastructuur, die moet in veel gevallen wel aangepast worden, maar dat is kosteneffectiever dan het aanleggen van nieuwe infrastructuur.  

• De structurele meerkosten voor de openbare ruimte zijn buiten de bestaande stad hoger dan binnen de bestaande stad. Buitenstedelijk is namelijk sprake van een ‘transformatie’ van groengebieden. Binnenstedelijk is sprake van transformatie van de bestaande openbare ruimte waar de gemeente al kosten maakt voor beheer en onderhoud. Woningbouw op die locaties leidt tot een kwaliteitsimpuls van al bestaande openbare ruimte, wat uiteraard ook zorgt voor extra kosten voor beheer en onderhoud. Deze kosten zijn echter wel significant lager (een factor 4) dan die bij de buitenstedelijk projecten.  

• De maatschappelijke en economische effecten zijn bij binnenstedelijke locaties positiever dan bij buitenstedelijke. Door het toevoegen van woningen binnen de bestaande stad neemt de concentratie van (potentiële) werknemers toe, het zorgt voor een afname van de zoekkosten op de arbeidsmarkt voor bedrijven. Werknemers van deze bedrijven ontmoeten elkaar bovendien gemakkelijker, wat leidt tot meer kennisuitwisseling. Bedrijven doen daarbij gemakkelijker zaken met leveranciers en klanten die dichtbij zijn gevestigd. Bedrijven en werknemers in steden zijn hierdoor over het algemeen productiever en innovatiever dan in minder dichtbevolkte gebieden. De drijvende gedachte achter deze ‘agglomeratie-effecten’ is dat mensen en bedrijven profijt ondervinden van de aanwezigheid van andere mensen of bedrijven in hun omgeving. 

• Het gaat ook om het mobiliteitsgedrag van binnenstedelijke inwoners dat over het algemeen duurzamer is. Zij reizen vaker met het openbaar vervoer en fietsen en lopen vaker naar voorzieningen die dichter bij huis zijn gelegen. Tot slot zorgt binnenstedelijk bouwen ervoor dat het open landschap, het groen en de natuur buiten de stad behouden blijven. Wat zorgt voor het aantrekkelijk houden van dit gebied, bijvoorbeeld voor recreatie. In de vergelijking tussen de vier locaties zijn de maatschappelijke effecten voor binnenstedelijk bouwen ongeveer 37 tot 48 procent hoger dan voor binnenstedelijk bouwen.  

• Aandachtspunt is de transformatie van binnenstedelijke industrie- en bedrijventerreinen. Bedrijven die hier gevestigd zijn, moeten een plek elders binnen of mogelijk buiten de stad vinden. Als dit leidt tot uitbreiding van bedrijventerreinen op buitenstedelijke locaties, dan gelden hiervoor in principe dezelfde effecten als bij woningbouw (vooral als het gaat om mobiliteitsgedrag en het behoud van open landschap en groen).  

De analyse van de vier woningbouwlocaties geeft een goede indicatie en richting van de verschillen van grootschalige woningbouw binnen en buiten de bestaande stad. Daarbij is het niet mogelijk geweest om alle effecten te kwantificeren en is het aantal beschouwde projecten beperkt. Dit zijn dan ook twee vragen voor vervolgonderzoek om de resultaten van dit onderzoek in een breder perspectief te plaatsen, te objectiveren en tegelijkertijd te specificeren.   

Voor meer informatie, neem contact op met de auteurs:  

Daan van Gent (Decisio): d.vangent@decisio.nl   

Ferry Kaal (Metafoor): ferry.kaal@metafoor.nl